■ 何故仕事として大家業が幸せなのか？

サラリーマンの方で副業として、もしくは自分の好きなことをする時間を作るために大家業を志す方は大変多いです。
とても理にかなっていると思いますが具体的になぜメリットが多いのでしょうか？
ご存じだと思いますが、大家業のメリットは
・　自己の信用度を使って、他人のお金（銀行からの借り入れ）で投資を行うことが用意ある
・　ほとんどの業務を外注できる。
の2点かと思いますが、今回は『ほとんどの業務を外注できる』についてお話ししたいと思います。

主に外注業務できるのは

1 　管理（集金代行、小規模リフォーム、入居者クレーム、掃除などなど）
※ この上の個々の業務は、掃除であればCOSOJIなどに自己発注することでさらにコストダウンが可能です。

2 　入居募集、契約業務、更新業務

3 　保険業務

4 　消防点検

5 　大規模リフォーム
などがあり、基本的に自分で対応しなければならい業務はほぼないと思います。
今回はこの中でも動く費用が大きく、大家力が上がれば大きく費用削減ができる⑤大規模リフォームについてお話しします。

■ 大規模リフォームとは

大規模リフォームというと、エレベータ交換、外壁塗装、屋上防水、部屋の間取り変更などの大きなリフォーム、水回りの交換などが思いつくと思います。
私も不動産を始めた当初は、普通に物件の近くの工務店さんに頼んでいて、まぁまぁの金額を払っていたのですが、工務店一社にいろんな業務の職人さんが全部いるわけではなく、依頼を受けた工務店さんが協力会社さん複数社には注しているケースがほとんどでした。

そうすると当然一次受けした工務店さんは利益を乗せてその下の業者に発注するので、金額がある程度高くなってしまうわけです。
最安値を求めるなら自分で、左官屋さん、クロス屋さん、電気工事屋さん、フローリングなどをやってもらう大工さん、ガス屋さん、エアコン屋さんなどには注するのがいいのですが、Aの業務が終わったら、Bの業務の会社、Bの業務が終わったらCの会社へとは注する必要があり、手間や確認を考えるとそれらを管理するのはかなり難しいですし自分の時間を多く使ってしまいます。

また、各種職人さんにとっては個人の大家さんから仕事を受けると、仕上がりが適当でも次の仕事に影響しないから先送りにされたり、仕事自体がテキトーになる可能性もあります。
それでは、会社員が副業でやるケースや、事業として多くの物件のリフォームをするためにはどういった発注方法が適正でしょうか？

■　適切なリフォームの発注先

どこまで時間がかけられるかは人によるので、これが全員にとって正解というものはあり
ませんが、大まかにいって、

1 　金額が高いものを２～３社の工務店や、大工さんに分けて発注する。
2 　多能工の職人さんで一人でいろんな業務をできる方に発注する。
3 　エアコンや、塗装職人、ガラス屋さんなど一人の職人さんが明らかに業務完結できる仕事は直接発注数する。
が、最適解だと思います。
この際、その仕事にかかる時間をある程度把握していると、モノの値段を調べるだけでボラれない見積もりをいただけると思います。

■ リスクについて
大きなリフォームは管理会社に発注してしまうと、管理会社が１０～２５％利益を乗せて、工務店が１５～３０％利益を乗せて見積もりが来てしまうので、↑に従ってある程度専門的な会社に直接発注するのがいいのですが、この際私も失敗経験がありますが、下記のような事が起こりえます。

1 　仕事がめちゃくちゃ遅い
安い単価で、単発の仕事を受けるわけですから、相手にとってプライオリティが低い仕事になってしまいがちです。一部屋とか、戸建て一軒ならまだいいですが、私は昔ガラガラ物件を購入して10部屋程発注した際に金額は本当に安かったのですが、半年以上リフォームに時間がかかってしまい、募集できたはずの期間を空家賃となってしまい、大きな機会損失になったケースがあります。

2 　見積もりが甘すぎる
一人でやっている職人さんは経験が足りないケースもあり、当初見積もりでもらった金額では金額的に合わないケースもあります。

3 　飛ぶ
一番大家にとって、精神的にも金銭的にも怖いのは大工さんが飛ぶことです。
安い業者さんは、意図的にもしくは、本人としてはできる金額で出しているんですが金額が合わず最終的に、にっちもさっちもいかなくなり、急に連絡が取れなくなっていなくなることがあります。
普通に会社印されている方は想像つきにくいと思いますが、ベテラン大家さん界隈では結構普通に語られる内容です。
特に意図的にやっていないケースは、その職人さんも初めはだます気がないので、なかなか一大家が気が付くことができません。
その為適切なリフォームの金額を理解していないと、破格で発注することになってしまい、結局大家さんが大きな損失を被ることになってしまいます。
不必要に高い金額を払う必要はありませんが、安過ぎる買い物にはぜひ注意してください。