■　パフォーマンスを上げるために

ひとそれぞれ能力はあると思いますが、それは遺伝子によってたいてい決まっているそうです。
私は能力が高いとは思いませんが、大家業で多くの実績を出しています。
今までは私は努力が得意なので、時間がたつとやっている作業のレベルがほかの人を超えていくのが自分の特徴でそれは自分が頑張っているからだと思っていましたが、ミシガン州立大学とテキサス大学の共同研究によるとその努力ですら『遺伝子』で決まっているそうです。
もちろんモチベーションや出会う人、応援してくれる人やライバルがいるとその努力の幅には違いが出るとは思いますが、誰と友人になれるかも運の要素はありますがある程度知的レベルや経済環境が似ている人が友人になると考えると『遺伝子』というものに左右されるのは大きいといえるでしょう。

では、人は生まれた時点である程度成功するか失敗するかが決まってしまうのでしょうか？
私はそうとは言い切れないと思います。
勉強や、経験、努力は多少は本人のやる気で違いは出ますが、『遺伝子』によってそれらが初めから決まっていると仮定しても、結果を変えることはできるからです。それは何かというと、時間と試行回数が行動によって変えることができるからです。

なぜならば結果というのは
仕事のクオリティ　×　行動回数　によって成果が変動するものだからです。

仕事のクオリティと行動回数

■仕事のクオリティ
これは、残念ながらその人の持って生まれた部分に大きく左右されてしまいます。
勉強や経験によって改善されますが、それらの努力すら遺伝子によって決まっているならばそれはもうどうしようもないという事です。
※個人的にはそれでも改善できるとは思いますが、それは私の主観であり、大学の研究で否定されている以上改善できる幅が限定的なのでしょう。

■行動回数
こちらは大きく変えることができます。
そもそも行動回数は何によって作られているのでしょうか？
①　努力、頑張り
②　スピード
③　失敗したときに次に取り掛かるリカバリーの速度

私は上の①②③によって構成されていると考えます。
これら①②③の言葉を見た場合は、とても『遺伝子』や個人能力よって左右されてそうですよね？
ではなぜ、わたしそれでも行動回数は増やすことができるといっているのかというと、外注が可能だからです。
そもそもその仕事を他人にお金を使って発注できるなら、

①　努力、頑張り　はする必要すらなく外注できます。
②　スピードにおいては、電話やメールで外注すれば自分でその作業を行う数時間、数日が、１～２分になってしまいます。
③　リカバリー速度については、改善ができませんが、仲間がいれば失敗を笑い飛ばしたり、アドバイスをもらってそもそも失敗を減らすことが可能です。

時間を生み出すために必要な外注について

■　外注について
外注については何を外注できるかを考えて、特に自分が不得意な部分を外注することをお勧めします。
また自分が得意であったとしても専門職としてそれを行っている方にはかなわないので、専門職の方といつでも相談できる関係、できれば仕事を超えて友人に近い関係性を作ることができれば、非常に心強いといえます。
私が外注している一例、（敬称略）
税理士　　・・・　　売買にかかわる事全般
弁護士　　・・・　　法律関係全般　（できれば２人いるとセカンドオピニオンも取れていいと思います）
銀行員　　・・・　　自分のメインバンク、　自分が再生した後購入するであろう人が使う銀行
※メインバンクは自分で聞けるとおみますが、後者は自分ではなかなかヒアリングが難しいかもしれません。しかし後輩の大家さんに普段から色んなことを教えておけば、その人を経由して少しランクが低い銀行や信金などの考え方をヒアリングが可能です
不動産業者　・・・　一棟物、戸建て、区分、借地、実需、地方、都心など各不動産業者によって得意不得意はかなり大きいですし、同じ区分や一棟物でもその金額帯やエリアによって得意不得意は異なります。
また業者Aが案件を持ってきてくれた場合、業者Aはその物件を売りたいわけなので、どうしても売るための情報提供になってしまいます。
この際第三者で利害関係のない業者Bや業者Cにアドバイスを求められれば、客観的な市況感を得ることができます。
大家仲間　・・・・　先輩大家さんや、メンターの先生からはもちろん貴重な情報やアドバイスをもらうことができますが、上述の銀行のケースなどのように後輩大家さんに教えている中でも実は貴重な情報を得ることも可能です。

■　外注について注意点　①
ただし外注を行う際注意点があります。
当然外注先の人は自分ではないので、自分よりも結果が良くないことはありますし、間違うこともあります。
継続的に外注をしたいなら、その結果が思ったよりも悪くても基本的にはその方を責めてはいけません。
もう一度言います、基本的にはその方を責めてはいけません。
もちろん、明らかな手抜きは指摘しますし、改善を求めますが、それに対して絶対に感情的にならないでください。
それをしてしまうと、次回外注ができなくなるので、長期的にみるとそこでこちらの意見を押し通してもデメリットのほうが大きくなってしまいます。

■　外注について注意点　②
外注した場合、同時並行でほかの作業を必ずしてください。
よく大家さんにアドバイスるのですが、あえて注意点①と②に分けているのは　多くの人が同時並行でしないからです。
同時並行で、戸建てと一棟物を売るとか、　　買うとか必ず行ってください。
売りながら買う、買いながら売るも当然です。
購入の作業をしながら、リフォームの手配をして決済日当日（場合によっては決済日前から）リフォームを行い、家賃を生まない期間をできるだけ短くするのはぜひ意識してください。
何もしないで物件や現金を眠らしている時期をできるだけ短くしてください。
遺失利益！！
これがスピーディーにお金持ちになるときに多くの大家さんが意識できていないポイントです。
※　もちろん、現金がぎりぎりで、2棟かえてしまったらお金が足りなくなるなどの場合は一棟ずつやることは必須です。
しかし、売却の時は持っている物件を一つ売れたら次の物件を売るなどという対応をする方が非常に多いです。
売ってしまったら次買えるかどうかわからないから、一個ずつ進めるという方が意外と多いので驚くのですが、いい物件は必ず買えますし、
少し買い上がればより高い角度で購入可能です。
であれば、メインで売りたいA物件は売りたい価格で市場に出して、売っても売れなくてもいいB物件は売ってもいい価格のさらに１０％～１５％高い価格で売却活動をすればいいのです。
『10％も高くて売れるの？』
という意見は、わかるのですが、売れる時がありますｗ
売れれば非常にラッキーですし、売却活動で時間を使っているのは私たちではなくて、外注先の業者さんです。
こちらの作業は媒介依頼書を書くくらいなので、ほとんどすることがありません。
またもう一つのメリットとしては、失敗したときにかかるリカバリーのスピードアップです。
売却物件に買い付けが入って一か月ワクワクして待った結果、融資が通らなくて否決、また売却活動を始めないといけないことはよくあると思いますが、同時並行でいくつも物件を扱っていれば、ＡがだめになってもＢがその時進んでいるから、へこんでいる時間もＢの外注先は行動を続けてくれます。
これが私が外注をうまく使って同時並行を強く進める理由です。
また当然同時並行で物事を進めれば、いろんな案件や人に会うことになるので、経験においてもそれをしない自分と比べればより速いスピードで学びを深めていけると思います。

まとめ

■　結論
仕事の結果は
仕事のクオリティ　×　行動回数　によって成果が変動するものです。
前者のクオリティについては、『遺伝子』＝『能力』によってある程度決まってしまうので、簡単に変えられませんが、
行動回数については、『外注化』（外注、同時並行、遺失利益の減少）を意識することでかなり短期間で大幅に改善することが可能です。
ぜひこのブログを読まれた方は、明日といわず今日から、外注できる業務を探して、お金のコストだけではなくて、時間のコスト、遺失利益に注目した仕事や、大家業で成功を収めてもらえればと思います。

今年も例年通り、少人数セミナーを企画しましたので、ぜひこちらを利用して、大家業の勉強としていただければと思います。
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ぜひ皆さまお時間を作って利益を生み出す大家業を勉強していただければと思います。

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